¿Usar la tutela para resolver conflictos en conjuntos residenciales?

Las peleas y controversias entre los habitantes y las administraciones de conjuntos residenciales son más frecuentes de lo que se cree. Pueden ir desde molestias por dónde se deja la basura, hasta la tenencia de mascotas en un conjunto cerrado o el parqueo de un vehículo en las unidades residenciales.

La Corte Constitucional, en su más reciente pronunciamiento al respeto (Sentencia T-454/17), señaló que las acciones de tutela no deben ser usadas para cualquier tipo de disputa y aclaró que son procedentes en casos donde los derechos fundamentales son puestos en peligro por un tercero.

En dicha sentencia, la Corte Constitucional declaró improcedente una tutela interpuesta por una familia en contra del conjunto en el que vivía, en donde alegaban que obras realizadas por la administración provocaron inundaciones y problemas de humedad en su residencia, vulnerando los derechos fundamentales de vivienda digna e integridad a los habitantes del inmueble.

El tribunal constitucional señaló que en todos los casos no es aplicable la acción de tutela y aseguró que es labor del juez constitucional analizar cada caso con detenimiento para verificar si se debe proceder o no con dicho recurso. Ante esto se explicó que hay varias formulas jurídicas al alcance de los ciudadanos a las cuales pueden acudir para dirimir esta clase de problemas de convivencia, especialmente en propiedad horizontal, y que fue el recomendado a los accionantes de dicha tutela.

1. Proceso verbal sumario civil, usado en caso de:

a. Modificación de los bienes de uso común, alteraciones en su uso y organización en general del edificio.

b.Definición acerca de la legalidad de la norma aprobada por la asamblea de copropietarios.

c.Conflictos económicos que se derivan de la aplicación del reglamento de la propiedad horizontal, como el pago del alguna cuota de administración.

"El proceso verbal sumario es de única instancia, es breve, expedito y por tanto eficaz e idóneo, para que los accionantes recurran a él, con el fin de definir las diferencias que hoy afrontan con la administración del edificio del conjunto residencial en donde está ubicado el inmueble de propiedad de uno de ellos, y que actualmente ocupa, en calidad de arrendatario, el otro peticionario", señala la Corte Constitucional en el texto de la sentencia T-454/17.

Los demás mecanismos que se pueden usar en caso de disputas son:

2. La conformación de un Comité de Convivencia, para la resolución por vía extrajudicial.3. Los mecanismos alternativos de solución de controversias.4. El proceso policivo cuando la controversia se trata de la tenencia o posesión de un bien o la tenencia de mascotas que perturban la convivencia.

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¿Pero cuándo es procedente hacer uso de la acción de tutela para resolver un problema entre un habitante y la administración de un conjunto? Estos son, según la Corte, los requisitos:

• Cuando existe vulneración o limitación arbitraria de derechos fundamentales.
• Cuando en el proceso verbal sumario no es viable para lograr el amparo inmediato de los derechos fundamentales, que se han visto afectados por decisiones de la administración.
• Cuando se requiera un mecanismo de defensa de los derechos urgente y expedito.
• Cuando las decisiones de la administración impiden la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital que los afectados no pueden garantizarse por sí mismos.

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"Solamente procederá la acción de tutela cuando aquellas configuren una vía de hecho o produzcan un agravio constitucional irreparable", señala el documento de la sentencia.

Estas son algunas de las decisiones que han tomado la Corte Constitucional al respecto, y en el que se usó efectivamente la tutela:

• Sanciones por no pago: En la Sentencia SU-501 de 2001 el tribunal advirtió que la restricción del uso de bienes comunes por el no pago del canon de administración es viable siempre y cuando no afecte las necesidades vitales de quienes se encuentren en mora. Calificó la restricción de los servicios de citofonía o correspondencia como desproporcional y que afecta los derechos fundamentales de los afectados.

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• Perros en ascensores: En la Sentencia T-034 de 2013, la Corte se pronunció sobre la prohibición del uso de ascensores de un conjunto por parte de sus habitantes cuando eran acompañados de sus perros. En ese caso se dio viabilidad a la tutela debido a que la norma introducida en el manual de convivencia afectaba derechos fundamentales.
• TV por cable: En la Sentencia T-233 de 1994, el tribunal constitucional señaló que la instalación de TV por cable en todos los apartamentos de un conjunto, sin el visto bueno de sus habitantes, e implicando el pago de una cuota extraordinaria, vulnera los derechos de los residentes. En este caso, la Corte amparó lo derechos de la libertad e intimidad personal y familiar.