El arrendatario no me quiere devolver el inmueble

Una de las quejas más frecuentes entre arrendadores es que sus arrendatarios se niegan a pagar y resulta imposible una conciliación para dar por terminado el contrato.

El arrendador se puede amparar en la Ley 820 de 2003 para reclamar su vivienda ante un juez. Sin embargo, el primer paso que recomiendan los expertos en el tema es llegar a un mutuo acuerdo mediante la intervención de un centro de conciliación, un centro de convivencia, un conciliador en equidad, la Defensoría del Pueblo o una notaría. Incluso si faltara alguna de estas autoridades en la localidad, se puede recurrir al personero municipal.

Si la conciliación no da resultado, el arrendador puede enviar una carta al arrendatario en la que da por terminado el contrato de forma unilateral argumentando una o varias de las causas contempladas en el artículo 22 de la Ley 820 de 2003:

• La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
• La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
• El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
• La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
• La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
• La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

Agotados los primeros recursos (conciliación, carta de aviso), queda la vía judicial: el arrendador puede presentar una demanda ante un juzgado civil para que ordene la restitución del inmueble y obligue al arrendatario a pagar por los daños y perjuicios causados.

La demanda

La demanda se presenta ante el Juez Civil de la localidad donde vive el demandado o ante el juez de pequeñas causas. Si el valor de lo que se reclama no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes, el trámite no tiene costo.

En la demanda se incluyen: nombre completo y dirección del arrendatario, descripción de los hechos y causas que motivan la terminación unilateral del contrato, fecha exacta o plazo para la entrega de la vivienda. El mismo juez puede iniciar un proceso ejecutivo para ordenar el pago de los arriendos pendientes y de la indemnización por perjuicios.

Es importante contar con la asesoría de un abogado experto en derecho inmobiliario porque se pueden presentar diversas situaciones problemáticas a lo largo del proceso:

• La persona demandada no será oída por el juez hasta que no consigne lo que debe. Si no lo hace, no podrá presentar sus argumentos o pruebas. La palabra del demandante prevalece y esto puede generar más conflictos con el demandado.
• Si el arrendatario insiste en que no hay contrato de arrendamiento o que no conoce al arrendador, el juez atenderá su solicitud de no consignar los supuestos cánones arrendados.
• El arrendador puede retener muebles y electrodomésticos en la casa hasta que el arrendatario cancele su deuda. Sin embargo, no tiene derecho a retener documentos de identificación, ropa o artículos personales.
• Otro motivo de conflicto puede ser la reclamación sobre mejoras. Si el arrendatario hizo mejoras necesarias en la vivienda, que debían ser cubiertas por el arrendador, está en su derecho de reclamar ese dinero y también podrá permanecer en el inmueble hasta saldar la deuda.