COMO COMPRAR UNA CASA Y NO PERDER EN EL INTENTO

Comprar casa propia es el sueño de un gran número de personas a lo largo de su vida, considerado como un activo refugio por negociantes y conocedores del sector inmobiliario, los inmuebles se convierten en una alternativa de inversión segura y rentable.

Sin embargo, este sueño o posibilidad de inversión en ocasiones representa un gran reto para quienes intervienen en la operación de compraventa de los bienes raíces, pues gran parte de las transacciones con inmuebles en Colombia son realizadas por personas que no conocen la parte legal de los negocios inmobiliarios y aquellas cosas que se deben tener en cuenta para que las operaciones concluyan con éxito.

Pues bien, les presentaremos algunas consideraciones que usted debe tener en cuenta si está en un proceso de comprar o vender una propiedad y no quiere morir en el intento.

Partiendo del punto de que usted ya tiene claro y definido puntos básicos del apartamento, casa, lote o inmueble comercial que pretende comprar o vender, tales como precio, comodidades, ubicación, área, rutas de acceso, rutas de transporte, calidad del vecindario, vetustez de la propiedad, costo de los impuestos, administración, servicios públicos, estrato del inmueble, entre otros; y en esta primera etapa es importante contar con la asesoría profesional de un agente inmobiliario capacitado para acompañarlo en el proceso de elección de su mejor opción del mercado; Pues bien, una vez claro estos puntos, es importante plasmar por escrito los acuerdos entre ambas partes, estableciendo sus obligaciones y derechos en el negocio inmobiliario.

El documento idóneo para tal fin es el denominado contrato de promesa de compraventa.

Pero ¿Qué es el contrato de promesa de compraventa? es un documento privado suscrito por comprador y vendedor en el cual se pactan las reglas de juego del negocio inmobiliario, se identifican plenamente quienes son las partes contratantes, se individualiza el inmueble que se pretende negociar, se fija el precio de venta y se describe detalladamente la forma en que se realizará el pago, se acuerdan fechas de entrega, penalidades por incumplimiento, sanciones, cobro de intereses o formas de resolver o terminar el negocio en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes.

Para hacer un correcto contrato de promesa de compraventa es importante tener especial claridad en la forma en que el comprador pagara el precio del inmueble al vendedor, pues en la mayoría de los casos, los pagos no se hacen de contado en un 100%, sino que se divide el precio en plazos, por lo general se habla de una cuota inicial, suma de dinero con la cual "se pisa el negocio", o parte del precio que se paga con recursos propios, pues en un número importante de transacciones inmobiliarias no se cuenta con todo el dinero de contado para realizar la compra, razón por la cual, se acude al apalancamiento financiero de un banco o entidad de crédito para realizar las compras de vivienda, se destinan cesantías de los compradores para completar el precio del inmueble, o se acude a créditos con terceros.

Entre más clara y completa quede la promesa de compraventa, más confianza se generará en el negocio y se evitarán incumplimientos o problemas a futuro. Lo más importante en una operación de compra y venta de inmuebles, es la confianza entre las partes.

Vendedor y comprador deben establecer también por escrito, aspectos como: en qué momento se entregará el inmueble al comprador, que sucede si el crédito aprobado inicialmente al comprador le es negado, en que proporciones se van a asumir los gastos notariales, rentas y registro que se ocasionen con la venta, en que Notaría van a realizar la escritura pública de compraventa, fecha y hora de esta.

La promesa de compraventa usualmente se lleva ante un Notario para que este de fe de su contenido y firma, sin embargo, este trámite no es obligación y el documento es válido con la sola firma del vendedor y el comprador.

Hablando concretamente del vendedor este debe tener claro que, para poder realizar la venta de su inmueble, deberá encontrarse a paz y salvo por concepto de impuesto predial, y para obtener este paz y salvo, se debe pagar la anualidad completa de cada vigencia, sin importar si esta se ha causado o no. Es decir que si se está negociando un inmueble en mayo, para obtener el paz y salvo es necesario pagar también los meses de junio a diciembre, así no se hayan causado. También se debe contar con paz y salvo de valorización expedido por el Municipio donde se encuentra ubicado el inmueble, en caso de encontrarse el inmueble en una propiedad horizontal que se pague administración, debe solicitar al administrador de la copropiedad la expedición de un paz y salvo que acredite estar al día hasta el mes en el que pretende realizar la venta del inmueble. Para el caso de lotes se debe contar, además, con una paz y salvo de tasa de aseo que expide las empresas Públicas de Medellín, para el caso de Antioquia.

Para el caso del comprador es fundamental solicitar un certificado de tradición y libertad del inmueble que pretende comprar, actualizado con no menos de 30 días, pues en este se podrá informar acerca de hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar, sucesiones o cualquier otro gravamen o limitación al dominio que pueda tener el inmueble, además de corroborar, por supuesto, que quien le está vendiendo, es en efecto el propietario legitimo del inmueble.

La promesa de compraventa siempre debe ir acompañada de una correcta asesoría y acompañamiento legal de un abogado experto en derecho inmobiliario, pues para que este documento sea válido para hacer valer los derechos del comprador y del vendedor, debe estar elaborado con unas condiciones específicas, para que en caso de discordia entre las partes se pueda acudir a un juez para que resuelva el asunto.

Es muy importante resaltar que la promesa de compraventa es solo un documento privado que tiene validez entre las partes, pero el documento idóneo que acredita la titularidad del dominio de las personas, o dicho en otras palabras, lo que acredita a una persona como dueña de un inmueble, es la escritura pública de compraventa que se hace en una Notaría, firmada por un Notario, la cual por sí sola no es suficiente ni tiene plenos efectos, pues esta escritura debe ser presentada y registrada ante la Oficina de Instrumentos Públicos de cada ciudad, para que la venta se haga pública en el folio de matrícula inmobiliaria de la propiedad, dándole publicidad al acto de compraventa, es decir para que todo el mundo sepa quién es el dueño.

Por eso es importante contar con el acompañamiento de un abogado experto en derecho inmobiliario que se haga cargo de todo el proceso de legalización de la compraventa del inmueble, y por supuesto que le dé un visto bueno y aval al negocio que usted pretende realizar, previa elaboración de un estudio de títulos, necesario para cualquier tipo de transacción con bienes raíces.

NOTAS FINALES

Evite entregar dinero en un negocio inmobiliario sin antes haber suscrito un contrato de promesa de compraventa.

Antes de realizar un contrato de promesa de compraventa solicite el concepto de un abogado experto por medio de la elaboración de un estudio de títulos, esto le garantiza que el inmueble no presente problemas para usted.

Una vez firmada la escritura pública de compraventa ante una Notaria, recuerde que debe presentarla y registrarla ante la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente, pues si no lo hace no quedará acreditado como dueño del inmueble.

Tratándose de negocios inmobiliarios, más vale contar con el acompañamiento de un abogado que prevenga los problemas antes de que sucedan, pues de lo contrario el costo económico, en tiempo y emocional son muy altos, y pueden empañar su sueño de comprar casa propia.

Por

Sara Orrego Mendoza

Abogada