Burbuja inmobiliaria vs. escasez del suelo en Bogotá

La demanda de suelo urbanizable en ciudades como Bogotá, Medellín y Cartagena se encuentran entre las más altas de América Latina, debido a factores como: el crecimiento de la economía nacional, la inversión extranjera, la falta de vivienda propia y la especulación.

Existen ejemplos claros como el de Bogotá, que evidencian que el valor del suelo se ha doblado en los últimos años, tal y como lo demuestran los últimos informes de Planeación Distrital, en donde sectores como Santa Bárbara Central en la localidad de Usaquén, han aumentado el valor del metro cuadrado en un 100 por ciento, pasando de 5 millones en 2011 a 10 millones en el 2013 y 2014. De igual manera el Barrio Santa Inés de la Localidad de Santa Fe, el incremento se ha dado en un 118 por ciento, en donde el metro cuadrado pasó de costar 5 millones y medio en el 2011 a 12 millones de pesos en el 2013.

De otra manera, las zonas que se encuentran en el denominado centro ampliado, donde la actual administración de la capital colombiana busca fomentar la densificación, en localidades como: Teusaquillo, Barrios Unidos, Puente Aranda, La Candelaria y Los Mártires, también han venido presentando importantes valorizaciones de aumento del suelo en los últimos 3 años.

En el año 2013, Jorge Enrique Gómez, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, dio a conocer el estudio del valor del suelo para la ciudad, demostrando que el aumento de los precios del sector inmobiliario también afecta los sectores populares, los cuales presentaron un incremento, con una variación del 18,58 por ciento en el último año.

También manifestó que se deben sumar las zonas donde se ofrece vivienda para los rangos medio-alto y medio-medio, que tuvieron crecimientos de 16,33 y 14,42 por ciento.

Es importante señalar que: "las zonas industriales fueron las que registraron el menor crecimiento: 9,25 por ciento, mientras que los distritos centrales de negocios tuvieron un incremento del valor del suelo promedio de 12,75 por ciento. "En los sectores comerciales de estratos altos fue de 15,05 y en los populares, de 11,48 por ciento"

El estudio también destaca que :"se incorporaron siete nuevos sectores al segmento identificado como -comerciales altos-, que se concentran en el eje de la Autopista Norte, entre las calles 93 y 170, en ambos costados, excepto el costado oriental comprendido entre las calles 127 y 134 debido a la falta de homogeneidad que impide dar un valor único".

Ahora bien, al entrar analizar los datos descritos anteriormente, surgen preguntas complejas en la dinámica del sector inmobiliario de la ciudad de Bogotá, como las siguientes: ¿La ciudad se encuentra actualmente en una burbuja inmobiliaria?, es decir, que los precios de los bienes inmuebles no corresponden con el valor real del mercado, O por otro lado, ¿existirá simplemente una escasez del suelo urbanizable?, La cual produce alta demanda y eleva los precios actuales del mercado inmobiliario.

Existen posiciones diferentes frente a los interrogantes que nos hacemos, entre ellas la del señor Neal Sroka, presidente de la compañía estadounidense Douglas Elliman, agencia de bienes raíces especializada en mercado de lujo quien ha desarrollado proyectos reconocidos como el restaurante Nobu en Londres, Le Cirque en Nueva York o el Yankee Stadium, quien manifiesta lo siguiente: "El precio del metro cuadrado en las zonas más exclusivas de Bogotá está empezando alcanzar las zonas que consideraríamos de lujo en Nueva York. Los precios en Colombia han aumentado mucho y hemos escuchado de boca de muchos de nuestros compradores que están mirando hacia Nueva York y a Miami como alternativa".

De otra parte, el director de Catastro Distrital, Gustavo Marulanda, afirma que la valoración significativa que ha tenido el suelo en los últimos años se debe a varios factores, dadas por la oferta y la demanda. "De un lado hay una alta demanda de vivienda, mientras que se registra una escasez de suelo".

Este manifestó "que en la ciudad se vienen generando unos procesos constructivos muy importantes que están haciendo que el suelo, bien escaso, tenga incrementos en su valor significativos, y eso lo han indicado también los analistas del mercado. Influye también el hecho de que se está densificando la ciudad. Hay cambios de usos del suelo que están permitiendo el paso de la construcción de casas a edificios. El suelo vale por el potencial que tiene".

Sin embargo, es importante tener en cuenta que según el DANE, la economía de la capital colombiana representa el 24.4% del PIB total del país, lo que nos lleva a reflexionar acerca del importante papel que juega el gobierno Nacional y Distrital en las medidas de vigilancia y control que se deben tener respecto del elevado incremento de los precios del sector inmobiliario en los últimos años.

Personalmente, considero que nos encontramos ante una inminente burbuja inmobiliaria en Bogotá, basándome en la idea lógica de creer que es imposible, que una economía nacional que ha crecido en los últimos años entre el 4 por ciento y el 5.5 por ciento, permita crecimientos constantes del valor de la tierra entre el 9,25 por ciento y los casos escandalosos como el 100 por ciento y 118 por ciento en los sectores de Santa Bárbara Central y santa Inés.

Es evidente que existe una especulación en torno a la escasez del suelo urbanizable en la ciudad, la cual permite de momento camuflar los elevados precios de la finca raíz en Bogotá por parte de los gremios del sector inmobiliario y las autoridades administrativas, las cuales se encuentran favorecidas con los altos precios de la expedición de licencias de construcción, los cobros por impuestos de delineación urbana, predial y la contribución por valorización.

Sumados a lo anterior, los bancos están facilitando constantemente el crédito masivo de préstamos hipotecarios, aun cuando el presupuesto nacional aprobado para el año 2015 presenta un déficit de 12.5 billones de pesos, y la industria colombiana ha decrecido en los últimos años.

Debemos tener como ejemplo de reflexión la crisis económica de Estados Unidos en 2008 ,y la crisis económica europea en el año 2009, las cuales estallaron por las dificultades en la industria inmobiliaria y el incumplimiento del pago de los créditos hipotecarios.

El gobierno en general, desde el presidente Santos, hasta el Alcalde Petro, deben tomar acciones inmediatas, porque no quedara más que un oscuro camino que nos hunda en una crisis económica nacional, derivada de la burbuja inmobiliaria que se desata lentamente en la capital colombiana, la cual llevará a que los ciudadanos en poco tiempo no puedan pagar sus créditos hipotecarios, y deban entregar sus inmuebles a los bancos, luego estos saldrán a rematarlos, ya que no habrá quien los compre.

Consecuencialmente los precios de la vivienda se irán a pique, el sector bancario se verá afectado notablemente y el Gobierno Nacional rescatará a los bancos, y los ciudadanos colombianos quedaremos a la deriva como siempre ha ocurrido.

DAVID RICARDO PEÑALOZA LOMBO

ABOGADO - UNIVERSIDAD LIBRE

MASTER MEDIO AMBIENTE – UNIVERSIDAD COMPLUTENSE DE MADRID

BOGOTÀ.