Una mirada a la nueva Ley de protección a compradores de vivienda

La ley 1796 de 2016, recientemente sancionada por el ejecutivo, es una iniciativa del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio con el fin de fortalecer el marco normativo y regulatorio del sector de la construcción. De acuerdo con informes de entidades oficiales y con base en licencias de construcción aprobadas para el desarrollo de proyectos constructivos, anualmente en el país se construyen cerca de 19 millones de metros cuadrados para vivienda, cifra que corresponde a casi el 80% del total de los proyectos de construcción que se desarrollan en Colombia.

Dicho sector se encuentra regulado mediante un marco normativo y regulatorio no muy flexible, que cobija aspectos técnicos como la Ley 400 de 1997 (normas sobre construcciones sismo resistentes), contractuales como la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) y urbanísticos como el Decreto 2150 de 1995, La ley 388 de 1997 y la Ley 810 de 2003, entre otros.

Ahora bien, el objeto de la Ley 1796 de 2016 comprende tres aspectos fundamentales para el sector, a saber: (I) la protección al comprador de vivienda, (II) el incremento de la seguridad de las edificaciones y (III) el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos.

Frente al primer aspecto, cabe recordar que el estatuto del consumidor establece una serie de disposiciones que reglamentan los derechos y obligaciones que surgen de la relación entre los distintos sujetos, es decir, productores, proveedores y consumidores, así como la responsabilidad sustancial y procesal que están en cabeza de los dos primeros mediante la aplicación de la garantía legal de que trata el artículo 7 y sub siguientes de la ley 1480 de 2011 y las facultades administrativas y jurisdiccionales con las que cuenta la Superintendencia de Industria y Comercio.

Así las cosas, el artículo 8 de la ley 1796, atribuye responsabilidad patrimonial al constructor o enajenador en aquellos eventos que ocurra ruina o colapso del inmueble dentro de los diez años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, amparando con su propio patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o de seguros los perjuicios que se causen a los propietarios de los inmuebles, como consecuencia de las deficiencias de la construcción.

De acuerdo con lo planteado, la certificación técnica de ocupación viene a jugar un papel protagónico en la nueva ley, no solo en el aspecto de la responsabilidad patrimonial, sino también en el proceso de escrituración y registro del inmueble.

En este sentido, el artículo 10 prohíbe expresamente a los notarios y a los registradores de instrumentos públicos de otorgar e inscribir la escritura pública de transferencia de la propiedad del inmueble hasta tanto no se protocolice e inscriba la certificación técnica de ocupación, el cual podrá realizarse en el mismo acto de transferencia o en acto independiente. En términos de sanciones, el constructor o enajenador que permita la ocupación de los inmuebles sin haber cumplido con el requisito de protocolización e inscripción del certificado, acarreará multas sucesivas de 25 salarios mínimos mensuales legales vigentes.

Por otro lado, frente al fortalecimiento de la seguridad de las edificaciones, la ley establece la obligación de someter el proceso de construcción a la supervisión técnica y a la revisión de los diseños estructurales a través de profesionales independientes del constructor, en aquellas edificaciones cuyos predios superen los 2.000 metros cuadrados de área construida, acabando con el "yo con yo en la vigilancia de las construcciones", de acuerdo con lo señalado por la ministra Noguera.

En lo que concierne a la función pública que ejercen los curadores urbanos en el proceso constructivo, la ley busca atacar las deficiencias encontradas en dicho modelo, imponiendo control en la selección objetiva de los curadores urbanos, estableciendo para tal fin una mayor interrelación entre las autoridades locales, el Departamento Administrativo de la Función Pública y la Superintendencia de Notariado y Registro en la aplicación del concurso de méritos y posterior designación de los curadores urbanos.

En cuanto al control disciplinario aplicable a los curadores urbanos, la ley busca ocupar dicho vacío, delegando a la Superintendencia de Notariado y Registro, a través de la creación de la Superintendencia Delegada para Curadores Urbanos la aplicación del Código Disciplinario Único – ley 734 de 2002.

Así las cosas, se espera que el marco normativo y regulatorio del sector de la construcción se vea fortalecido mediante la expedición de la mencionada ley, acaparando los vacíos de la responsabilidad de los constructores en aquellas obras que no cumplen con los mínimos de seguridad requeridos y así proteger a la parte débil de la relación contractual en la compra de vivienda.

Con la aplicación del Código Único Disciplinario al ejercicio de las funciones de los curadores urbanos se busca sanear la deuda y el vacío que tenía la normatividad sobre el régimen disciplinario, de inhabilidades e incompatibilidades aplicables a este modelo. En esta materia, lo único que pide el país es la aplicación de la norma para salvaguardar las vidas humanas y el patrimonio de las mismas, con una participación más activa por parte de las autoridades locales o distritales y de la recién creada Superintendencia Delegada, y que la selección de los curadores urbanos se atañen al concurso de méritos para así evitar que un gran número de curadores urbanos actúen por designación excepcional y no por los mecanismos dispuestos por la ley.