El vendedor puede cobrarme arras si su predio es que está con irregularidades?

Buen día, firme una promesa de compra venta sujeta a un desembolso de Credito hipotecario pero la entidad en la cual solicite el Credito rechazo el inmueble como garantía del mismo por lo cual no quiere desembolsar el dinero prometido al vendedor. La fecha de la firma de la escritura en la promesa de compraventa quedó sujeta al visto bueno de esa entidad es decir no tiene fecha establecida, sin embargo el vendedor me quiere hacer efectivas las arras equivalentes al 10% del valor del inmueble es decir a $15 millones aprox, sin embargo no fue mi capacidad de pago lo que produjo esta situación si no que el inmueble no cumple con las condiciones de ser garantía de crédito por políticas internas de la entidad bancaria, acabe aclarar que previamente a la firma de la promesa me habia indicado dicha entidad que el inmueble había pasado favorablemente tanto avaluó como estudio de títulos, por lo anterior la pregunta es la siguiente; es procedente que me cobren arras a sabiendas que el negocio no se puede culminar por qué el inmueble no sirve de garantía?